Quero comprar um imóvel financiado.

1. Eu e meu noivo iremos casar daqui a 3 (três) anos e queremos, desde já, comprar um imóvel, fiquei sabendo do financiamento bancário ou consórcio, o que é mais indicado?
Temos várias opções de pagamento na compra de um imóvel, ou seja, pagar à vista ou financiamento, sendo três modelos principais de financiamento, o empréstimo via banco, o consórcio e o financiamento do imóvel na planta ou em construção. O que será mais indicado, só você e seu noivo, poderão decidir ante a situação financeira do casal.O que posso fazer é conceituar quais as diferenças entre consórcio e financiamento, vejamos:

CONSÓRCIO: O consórcio basicamente, é a reunião de um grupo de pessoas interessadas em adquirir algum bem, como por exemplo um consórcio imobiliário para aquisição da casa, terreno, apartamento, ou ainda, um consórcio de bens móveis, como carro e moto, que não é o caso de vocês. Este grupo é organizado e administrado por uma administradora de consórcios, sempre com autorização do Banco Central.

Os participantes dos consórcios fazem um pagamento mensal que vai sendo acumulado. A cada mês, o valor acumulado com esses pagamentos é suficiente para um dos participantes comprar o bem. Assim, mensalmente também é realizada uma assembléia, uma reunião em que alguém do grupo será sorteado e receberá uma carta de crédito para efetivar a compra. Poderá ainda o participante ser contemplado por lance. De acordo com o saldo do fundo, o participante que faz o maior lance recebe a carta de crédito.

A vantagem do consórcio em relação ao financiamento é que não existe empréstimo bancário, não possuindo taxas de juros. Existe somente o pagamento de uma taxa à administradora do consórcio para remunerar seus serviços e compor um Fundo de Reserva (fundo de segurança para garantir a continuidade do grupo), além de um Seguro de Vida para o participante. A desvantagem é que o crédito para adquirir o bem não é recebido imediatamente como no financiamento. É preciso depender da sorte. No caso de consórcio de imóveis, em que os prazos de pagamento são longos, você pode ter que esperar até mais de 10 (dez) anos para ser contemplado e receber seu crédito. Você poderá utilizar seu FGTS para complementar a compra do imóvel ou ofertar lance, devendo obedecer às regras estabelecidas pelo fundo. Ainda, no consórcio existe a contratação individual ou conjunta, ou seja, é possível que, num único contrato, a contratação seja por uma ou mais pessoas, parentes ou não, que desejam adquirir um bem.

FINANCIAMENTO: Antes de explicar os sistemas de financiamento, entenda o que é a amortização. Quando o pagamento de uma dívida é feito em parcelas, cada parcela será composta por duas partes, juros + amortização da dívida, ou seja, a parcela = amortização + juros. A parte que você paga referente a juros não diminiu o valor da sua dívida, isto é o custo, que você paga pelo empréstimo.

A amortização é a parte do pagamento que definitivamente diminui o saldo devedor. Assim, ao fim dos pagamentos, a soma da parte de amortização de todas as parcelas deve ser igual ao valor do empréstimo. O pagamento em parcelas poderá ocorrer pelo sistema Price como o SAC, sendo que o valor de cada parcela imbute uma parte de juros e outra de amortização da dívida, conforme abaixo explicitado:

Price: as parcelas são calculadas de maneira que o valor da própria parcela é sempre o mesmo. As parcelas são constantes, amortização crescente. Para entender porque isso acontece, é preciso perceber que a amortização é crescente. Conforme o tempo passa, a dívida vai sendo reduzida e o valor que deve ser pago referente a juros sobre o saldo devedor consequentemente diminui. Se o valor da parcela é sempre o mesmo, se os juros diminuem, então a parte de amortização aumenta.

O método Price tem essa característica – A amortização crescente. Sendo assim, no início ela é muito pequena, motivo pelo qual, o saldo devedor demora para reduzir significativamente.

SAC: as parcelas são calculadas de maneira que o valor da amortização é sempre o mesmo, ou seja, as parcelas são decrescentes. O saldo devedor é reduzido mês a mês de um valor constante. Uma consequência de a amortização ser constante é que o valor das parcelas diminui a cada mês. Lembre-se que a parcela é a soma da parte de amortização mais a parte de juros. À medida que o tempo passa e a dívida vai sendo amortizada (quitada) o valor a ser pago referente a juros sobre o saldo devedor também diminui. Se a parte dos juros diminui e a amortização é constante, então o valor da parcela também vai diminuir.

2. Encontrei um imóvel para comprar, já possuo o valor de R$ 30.000,00, para dar de entrada, ocorre que o imóvel custa R$ 150.000,00 e preciso financiar a diferença, qual documento devo fazer para me prevenir de qualquer problema?

Inicialmente você deverá fazer um Instrumento Particular de venda e compra com a vendedora, inserir neste contrato, detalhadamente, todas as cláusulas que possam protegê-la, tais como: prazo para entrega do imóvel, sob pena de multa diária, caso a vendedora resida no imóvel, ou seja locado, ou emprestado; multa no caso do financiamento bancário não ser concedido, por motivos exclusivos da vendedora; o prazo escolhido para a desocupação do imóvel pela vendedora deverá ser anterior ao prazo do pagamento oriundo do financiamento bancário para a conta corrente da vendedora; multa por perdas e danos a quem der causa a penalidade, cláusula para adjudicação compulsória, caso seja necessário, prazo para entrega das chaves, dentre outras necessárias para cada caso.

O financiamento deverá ser requerido, perante a Instituição Financeira, de preferência, anteriormente, a assinatura do contrato particular, acima citado, para que você possa ter certeza, se realmente teve o crédito concedido. Além da verificação da concessão do crédito, você neste momento, poderá obter informações sobre débitos existentes, demandas, dentre outros, em seu nome, o que, em caso positivo, poderá resultar no indeferimento do referido financiamento, estando prejudicada toda a negociação até então, além do contrato já assinado, com prazo para pagamento.

3. Estou comprando um imóvel através de um corretor de imóveis, ele passou uma relação de documentos, que devo providenciar, em meu nome, e da proprietária do imóvel. Estes documentos são importantes neste momento? Quais os documentos
necessários?

Seu corretor é cauteloso e você deve confiar nele. Os documentos são importantíssimos para o início, meio e fim do negócio. Segue relação de documentos necessários para a compra
de um imóvel:

DOCUMENTOS RELATIVOS AO IMÓVEL:
Cópia da escritura e matrícula do imóvel (registrado em Cartório de Registro de Imóveis (CGI)).
Certidão quinzenária (expedida pelo CGI).
Certidão negativa de ônus reais.
Registro de citação de ações reipersecutórias alienações expedida pelo CGI.
Certidão negativa de impostos expedida pela Prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos 5 anos.
Cópia autenticada do IPTU do exercício acompanhado de parcelas pagas até a data do processo.
Averbação da construção junto ao CGI competente.
Planta do imóvel aprovada pela Prefeitura, assinada pelo engenheiro ou arquiteto.
Declaração de quitação de débitos condominiais assinada pelo síndico (para condomínios).

DOCUMENTOS RELATIVOS AO COMPRADOR:
Cópia do RG e CPF. Se forem cônjuges, de ambos.
Se for assalariado: Carteira profissional e os três últimos comprovantes de renda.

Se for empresário: Contrato social da empresa em que é sócio, declaração do contador informando a retirada mensal com firma reconhecida, extratos bancários dos 3 últimos meses e renda através de aluguel deve ser comprovada pelo contrato de locação e escritura definitiva
do imóvel.
Se for liberal: Cartas das empresas para as quais comprador presta serviço informando rendimentos, declaração com firma reconhecida do comprador informando seu ganho mensal e extratos bancários dos 3 últimos meses, extratos de cartões de crédito.
Certidão de Distribuição de Ações e Execuções Cíveis,
Criminais e Fiscais expedida pelo Fórum da Justiça Federal;
Certidão Negativa do Cartório de Protestos de Letras e Títulos.
Certidão do Ofício de Distribuição Judicial
Certidão de Distribuição de Ações Trabalhistas, tanto do domicílio da VENDEDORA como do foro de situação do imóvel;

DOCUMENTOS RELATIVOS AO VENDEDOR:
Pessoa física: mesma relação solicitada aos compradores.
Em caso de espólio e menores deve ser anexada a autorização para a venda do imóvel.
Pessoa jurídica: cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercial. Além disso, são necessárias cópias autenticadas dos seguintes documentos:
Carta informando a data da última alteração contratual ou estatutária.
Indicação dos representantes que assinarão o contrato.
Certidão Negativa de Débito do INSS (CND).
Certidão de Quitação de Tributos Federais
Documentos de Identificação: Identidade, CIC, Certidão
de Casamento, etc.
Certidão de Distribuição de Ações e Execuções Cíveis, Criminais e Fiscais expedida pelo Fórum da Justiça Federal; Certidão Negativa do Cartório de Protestos de Letras e Títulos
Certidão do Ofício de Distribuição Judicial
Certidão de Distribuição de Ações Trabalhistas, tanto do domicílio da VENDEDORA como do foro de situação do imóvel;

4. Fui visitar um imóvel para comprar. Ao chegar no referido imóvel, percebi que a moradora não era a proprietária. Questionei o corretor. Ele informou que era uma amiga do proprietário que estava morando no imóvel temporariamente. Posso ter algum problema no futuro?

Sim. Tenha muito cuidado neste momento. Verifique com a ocupante qual sua relação com o proprietário, ora vendedor. Caso seja uma inquilina ou companheira ou amiga ou mantenha alguma relação extraconjugal, caia fora! Você terá diversos problemas, terá que socorrer-se do Poder Judiciário, para fazer valer sua entrada no imóvel, e, ainda, terá que pagar o condomínio, caso seja apartamento, para não perder o imóvel, ora adquirido, enquanto perdurar o processo judicial. Neste caso, tendo interesse em adquirí-lo, ainda com coisas e pessoas dentro do imóvel, alerto que no contrato particular de venda e compra, faça constar uma cláusula, contendo a desocupação do imóvel com a entrega das chaves, em determinado prazo, sob pena de multa diária, mais perdas e danos, e, ainda, a consequente missão na posse e boa sorte!

Elaborado por João Carlos Gonçalves de Freitas, advogado sócio fundador da Freitas e Lopes Advogados Associados, especialista em Direito Empresarial pela Escola Superior de Advocacia e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Universidade Católica de Santos. Contato: joaocarlos@freitaselopes.com.br ou www.freitaselopes.com.br

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